5.069 euros por metro cuadrado. Esa es la cifra que marca el mercado inmobiliario madrileño en febrero de 2026, según los datos que maneja RealAdvisor. Pero un número aislado no dice mucho. Lo que realmente necesita saber un propietario es qué significa ese precio para su vivienda concreta, en su calle, con sus características. Y ahí es donde la mayoría de portales se quedan cortos: dan medias, pero no contexto.
El error más común que observo analizando valoraciones en Madrid es la sobrevaloración emocional. Propietarios que suman lo que pagaron más lo que gastaron en reformas, sin consultar qué está pasando realmente en su zona. Ese patrón, limitado a mi análisis en la capital, suele resultar en meses de espera y bajadas de precio del 8-12% sobre las expectativas iniciales.
Información importante
Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento inmobiliario profesional. Los precios indicados son medias de mercado que pueden variar significativamente según características específicas del inmueble. Consulte con un profesional para su caso particular.
Lo esencial sobre precios en Madrid en 30 segundos
- Precio medio: 5.069 €/m² (febrero 2026)
- Pisos: 5.021 €/m² | Casas: 4.547 €/m²
- Tendencia: subida sostenida con +12,8% interanual según INE
- Valoración IA gratuita en 3 minutos disponible
5.069 €/m²: qué significa realmente este precio medio en Madrid
5.069€/m²
precio medio vivienda en Madrid, febrero 2026
Cuando alguien pregunta cuánto cuesta el metro cuadrado en Madrid, espera una respuesta simple. La realidad es más compleja. Esos 5.069 euros son una media que mezcla áticos en Salamanca con bajos en Vallecas, pisos reformados con viviendas que necesitan obra integral. Según datos del INE sobre precios vivienda, el Índice de Precios de Vivienda registró una variación anual del 12,8% en el tercer trimestre de 2025.
Esa cifra del INE confirma algo que los propietarios madrileños intuyen: el mercado sigue al alza. La vivienda de segunda mano lidera con un 13,4% de incremento anual, mientras que la nueva sube un 9,7%. Diferencia relevante si está pensando en vender un piso antiguo frente a uno de obra reciente.
Lo que realmente importa es saber si su inmueble está por encima o por debajo de esa media, y por qué. Un piso exterior con terraza en Chamberí puede superar los 6.500 €/m² sin problema. Uno interior sin ascensor en el mismo barrio quizá no llegue a 4.000 euros. La media es el punto de partida, no la respuesta.
Ejemplo concreto: Acompañé a Miguel, 52 años, ingeniero, que heredó un piso en Chamberí junto a sus hermanos. Las agencias le dieron valoraciones que iban de 380.000 a 520.000 euros. Una diferencia de 140.000 euros. El desacuerdo familiar paralizó la venta ocho meses. Cuando finalmente usaron una valoración basada en datos de transacciones reales como referencia neutral, acordaron un precio de 445.000 euros que todos aceptaron.
Pisos vs casas: por qué la diferencia de 500 €/m² importa más de lo que parece
La distinción entre pisos y casas unifamiliares no es solo semántica. Hablamos de mercados con dinámicas distintas, tiempos de venta diferentes y perfiles de comprador que buscan cosas opuestas. Y eso se refleja en los precios.
Pisos en Madrid: 5.021 €/m² y subiendo
El precio medio de los pisos en Madrid capital se sitúa en 5.021 €/m² según datos de febrero 2026. Es el segmento más líquido: hay más compradores, más operaciones y, en consecuencia, precios más predecibles. La demanda se concentra en pisos de 2-3 dormitorios, entre 70 y 100 metros útiles, preferiblemente con terraza o balcón desde la pandemia.
Los datos de valoración Tinsa cuarto trimestre 2025 reflejan un incremento anual del 20,96%, situando su media en 4.886 €/m². La diferencia con los 5.021 euros responde a metodologías distintas: Tinsa trabaja con valores de tasación, mientras que otros datos reflejan precios de cierre real. Ojo con esa distinción cuando compare fuentes.
Casas unifamiliares: 4.547 €/m² pero con más variabilidad
Las casas unifamiliares promedian 4.547 €/m², unos 500 euros menos que los pisos. Parece contradictorio: más metros, jardín, independencia… y precio inferior por metro cuadrado. La explicación está en la ubicación: la mayoría de unifamiliares se encuentran en la periferia o municipios limítrofes, donde el suelo cuesta menos.
La variabilidad aquí es mayor. Un adosado en Pozuelo puede superar los 5.500 €/m². Una casa pareada en Getafe quizá no llegue a 3.000 euros. Si está valorando una reforma para añadir metros útiles, puede consultar opciones como la ampliación de tu casa sin obras antes de decidir si vende o mejora.
| Tipo | Precio medio €/m² | Variabilidad | Perfil comprador |
|---|---|---|---|
| Pisos | 5.021 € | ±15-20% | Parejas, inversores, profesionales |
| Casas unifamiliares | 4.547 € | ±25-35% | Familias con hijos, teletrabajo |
Cómo RealAdvisor te da el precio real de tu vivienda en 3 minutos
El problema no es que falten datos de mercado. El problema es que esos datos no responden a la pregunta que realmente tiene un propietario: ¿cuánto vale MI piso, en MI calle, con MIS características? Las medias por distrito sirven como orientación, pero dejan un margen de error de cientos de miles de euros cuando hablamos de viviendas concretas.
RealAdvisor aborda esto con un enfoque diferente. En lugar de ofrecer solo medias estadísticas, su herramienta de valoración mediante inteligencia artificial cruza datos de transacciones reales cerradas con las características específicas del inmueble que introduce el usuario. No es lo mismo un tercero exterior con ascensor que un quinto sin él, aunque estén en la misma calle.
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Dirección exacta, metros cuadrados, número de habitaciones, estado de conservación y características relevantes como terraza, garaje o trastero.
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Ventaja clave: A diferencia de una tasación oficial (que cuesta entre 250 y 400 euros y tarda días), la valoración de RealAdvisor es gratuita e instantánea. No sustituye una tasación homologada si necesita hipoteca, pero sí ofrece una referencia fiable para decidir si es buen momento para vender.
La plataforma dispone de datos de 75 calles específicas de Madrid, con precios actualizados a febrero 2026 y un histórico de evolución de hasta 5 años. Esa granularidad geográfica marca la diferencia entre saber que «en Madrid el metro cuadrado está a 5.000 euros» y conocer que «en tu calle, los pisos como el tuyo se han vendido entre 4.200 y 4.800 euros en los últimos seis meses».
+18% en 5 años: la evolución que explica el mercado actual
Los precios en Madrid no se entienden sin mirar hacia atrás. Quien compró en 2020, en plena incertidumbre pandémica, ha visto revalorizarse su inversión de forma notable. Según el boletín oficial MIVAU sobre precios, Madrid registró una variación anual del 7,4% en datos ministeriales de 2024, situándose entre las provincias con mayor incremento.
Esa tendencia se ha acelerado. Los datos más recientes del INE muestran un salto al 12,8% interanual en 2025. La vivienda usada lidera con el 13,4%, mientras que la nueva sube al 9,7%. Esto explica por qué muchos propietarios que llevan años sin consultar precios se sorprenden cuando descubren el valor actual de su inmueble.
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Caída inicial por pandemia, recuperación rápida desde verano -
Subida de tipos de interés frena ligeramente la demanda -
Reactivación con +7,4% anual según MIVAU -
Aceleración a +12,8% interanual (INE Q3)
Vuestras preguntas sobre precios inmobiliarios en Madrid
¿Cuál es el precio del metro cuadrado en Madrid en 2026?
El precio medio de la vivienda en Madrid se sitúa en 5.069 €/m² en febrero de 2026 según datos de RealAdvisor. Los pisos promedian 5.021 €/m² y las casas unifamiliares 4.547 €/m². Estos valores son medias que pueden variar entre un 15% y un 35% dependiendo de la zona, el estado del inmueble y sus características específicas.
¿Cuánto han subido los precios en el último año?
Según el Índice de Precios de Vivienda del INE, la variación interanual alcanzó el 12,8% en el tercer trimestre de 2025. La vivienda de segunda mano lideró con un 13,4% de incremento, mientras que la nueva subió un 9,7%. Tinsa, por su parte, registró un aumento del 20,96% en Madrid capital para el mismo periodo, lo que refleja diferencias metodológicas entre fuentes.
¿Es fiable una valoración por inteligencia artificial?
Las valoraciones por IA ofrecen una estimación orientativa basada en transacciones reales comparables. Su fiabilidad depende de la calidad de los datos de entrada y del algoritmo utilizado. No sustituyen a una tasación oficial homologada por el Banco de España, que sigue siendo obligatoria para operaciones hipotecarias. Sin embargo, para tomar decisiones previas sobre si vender o a qué precio salir al mercado, proporcionan una referencia útil y gratuita.
¿Cuáles son las zonas más caras de Madrid?
Los distritos de Salamanca, Chamberí, Chamartín y el barrio de Justicia en Centro concentran los precios más elevados, superando habitualmente los 6.000-7.000 €/m². En el extremo opuesto, Villaverde, Puente de Vallecas y Usera presentan medias inferiores a 3.000 €/m². La diferencia entre el metro cuadrado más caro y el más barato dentro de Madrid capital puede superar los 5.000 euros.
¿Cuánto tarda en venderse un piso en Madrid actualmente?
El tiempo de venta varía significativamente según zona, precio y estado del inmueble. En barrios céntricos con alta demanda, pisos bien valorados pueden venderse en 2-3 meses. En zonas periféricas o con precios por encima de mercado, el plazo puede extenderse a 6-12 meses. Un factor determinante es ajustar el precio de salida a la realidad del mercado: los inmuebles sobrevalorados tardan más y suelen acabar vendiéndose por debajo de lo que habrían conseguido con un precio inicial realista.
La próxima decisión es tuya
Conocer el precio medio del metro cuadrado en Madrid es solo el primer paso. Lo que marca la diferencia es saber dónde se sitúa tu vivienda concreta respecto a esa media, y si el momento actual del mercado favorece tus objetivos.
Antes de contactar con agencias o pagar una tasación, hazte esta pregunta: ¿tengo una referencia de valor basada en datos reales, o estoy trabajando con suposiciones? La respuesta determinará si negocias desde una posición informada o a ciegas.
Precisiones sobre los datos de precios
- Los precios medios indicados son orientativos y pueden variar ±15-20% según estado, orientación y características del inmueble
- Las valoraciones automáticas no sustituyen una tasación oficial para operaciones hipotecarias
- Los datos de evolución pasada no garantizan comportamiento futuro del mercado
Para operaciones de compraventa, consulte con un tasador homologado por Banco de España o API colegiado.